Le marché Annecy en bref
Annecy est la 3ème destination touristique de France, entre lac et montagnes. Cette attractivité se traduit par un marché de la location courte durée dynamique, avec environ 4 000 logements actifs sur les plateformes.
La ville bénéficie d'une double saisonnalité — été (lac, vélo, randonnée) et hiver (ski à proximité, marché de Noël) — qui permet de maintenir une activité sur une grande partie de l'année, contrairement aux destinations purement estivales ou hivernales.
Sources : AirDNA, Rapport Deloitte-Airbnb 2024, Grand Annecy
Prix immobilier réel à Annecy
Avant de calculer un rendement, il faut connaître le prix d'achat réel. Nous avons analysé 9 047 ventes d'appartements à Annecy sur les 5 dernières années grâce aux données officielles DVF (Demandes de Valeurs Foncières).
9 047 ventes analysées
Transactions réelles 2020-2024 sur la commune d'Annecy
Prix par type de bien
Le prix au m² varie fortement selon la typologie. Les petites surfaces (T1) sont les plus chères au m², tandis que les grands appartements offrent un meilleur ratio — mais un ticket d'entrée plus élevé.
💡 Ce que ça signifie pour un investisseur BNB
Les T2 et T3 représentent le sweet spot pour l'investissement locatif courte durée à Annecy : ils offrent un bon compromis entre ticket d'entrée (200-350k€), prix au m² raisonnable, et capacité d'accueil suffisante pour des familles ou groupes (jusqu'à 6 personnes). Le léger recul des prix en 2024 (-3,2%) peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs.
Taux d'occupation par saison
Le taux d'occupation moyen à Annecy est de 63% sur l'année, ce qui place la ville parmi les plus performantes de France (au-dessus de la moyenne nationale de 55-60%).
Mais cette moyenne cache de fortes variations saisonnières :
📅 Saisonnalité à Annecy
📌 Points clés de la saisonnalité
- Juin-Septembre : Haute saison, 85-95% d'occupation, prix premium
- Février : Vacances d'hiver, ski, bonne occupation (55%)
- Décembre : Marché de Noël, fêtes de fin d'année (60%)
- Novembre/Janvier/Mars : Basse saison, 30-35%
Sources : Moncercleimmo, AirDNA
Exemple : rentabilité d'un T2 à Annecy
Prenons un exemple concret : un T2 de 45m² acheté 280 000€ dans le centre d'Annecy (hors frais de notaire et travaux).
Simulation T2 — 45m² — Centre-ville
Hypothèses : 63% occupation, prix moyen 110€/nuit
Revenus annuels
Charges annuelles
Simulation indicative
Ces chiffres sont des estimations basées sur les moyennes du marché. La rentabilité réelle dépend de nombreux facteurs : emplacement exact, qualité de l'annonce, stratégie de prix, régularité de la gestion.
Location courte durée vs location classique
La question qui revient toujours : vaut-il mieux louer en Airbnb ou en location longue durée classique ? Voici un comparatif sur le même T2 à 280 000€ :
| Critère | Location classique | Location courte durée |
|---|---|---|
| Revenus bruts/an | 10 800€ (900€ × 12) | 25 300€ ×2.3 |
| Charges/an | ~2 000€ | ~11 200€ |
| Revenus nets/an | ~8 800€ | ~14 100€ +60% |
| Rendement net | 3,1% | 5,0% |
| Gestion | Faible (bail annuel) | Intensive (ou déléguée) |
| Risque vacance | Faible | Saisonnalité |
| Flexibilité | Faible (bail 3 ans) | Forte (usage perso possible) |
| Autorisation | Aucune | DéclaLoc obligatoire |
💡 Notre analyse
La location courte durée génère des revenus nettement supérieurs (+60% dans cet exemple), mais demande plus de gestion et d'investissement initial (ameublement, photos, conciergerie). Elle convient aux propriétaires prêts à s'impliquer ou à déléguer, et qui veulent conserver la flexibilité d'utiliser leur bien personnellement.
Les facteurs qui influencent la rentabilité
L'emplacement
C'est le critère n°1. Les biens proches du lac (vieille ville, Impérial, Veyrier) commandent des prix 30-50% supérieurs à ceux des quartiers périphériques.
La qualité de l'annonce
Photos professionnelles, description soignée, équipements (climatisation, parking, vue lac) peuvent faire la différence entre 80€ et 150€ la nuit pour un bien similaire.
La stratégie de prix
Le revenue management (tarification dynamique) permet d'optimiser les revenus en adaptant les prix à la demande. En haute saison, les prix peuvent tripler.
Les événements locaux
Le Festival d'Animation d'Annecy (MIFA), le marathon, les compétitions sportives créent des pics de demande exploitables avec des tarifs majorés.
La gestion opérationnelle
Réactivité aux messages, check-in fluide, propreté irréprochable — ces détails impactent directement les avis et donc le classement de l'annonce.
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